Tout savoir sur le viager

Par le 11 février 2015

Le viager : on en parle beaucoup dernièrement dans la presse car la Caisse des dépôts veut relancer cette technique d’acquisition d’un bien immobilier. Faisons le point.

 

Le viager, c’est quoi ?

Un vendeur ou crédirentier, généralement d’un certain âge, vend un logement à un acheteur (également appelé débirentier) en échange du versement mensuelle d’une rente, qui s’étalera sur toute la durée de vie du vendeur.

Avantages et inconvénients : pourquoi choisir ou ne pas choisir le viager ?

L’avantage pour l’acheteur est de ne pas avoir à débourser l’intégralité du prix de vente du logement en une fois. L’inconvénient est de ne pas pouvoir occuper le bien immobilier dans un futur proche. En effet, l’acheteur ne pourra s’y installer que lorsque le vendeur sera décédé, sauf s’il le libère de suite.

L’avantage pour le vendeur : percevoir une rente périodique en contrepartie pour compléter ses revenus, tout en étant sûr de pouvoir rester chez soi jusqu’au décès.

Quel prix de vente, quelle rente ?

Les deux parties peuvent négocier librement le prix de vente, à une condition nous dit l’Etat :

« Le prix de vente [ne peut] dépasser la différence entre :

  • la valeur vénale , c’est-à-dire l’estimation financière du logement dans une région donnée
  • et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l’espérance de vie du crédirentier.

Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire, d’une compagnie d’assurance ou d’une caisse de prévoyance. »

Quant à la rente, elle est également librement fixée par les parties. Généralement, le débirentier paye un « bouquet » au crédirentier au moment de la vente. Cette somme, payée au comptant, sera déduite du montant de la rente.

Quelles solutions contre les risques liés au viager ?

Pour se protéger, le vendeur peut faire ajouter deux clauses au contrat de vente :

  • une première qui lui permet de reprendre possession de son bien si le débirentier ne paye plus les rentes
  • une seconde pour s’assurer de la conservation du bouquet en cas de résiliation du contrat de vente.

Dans ce système de vente en viager, on considère que le vendeur devient locataire de son propre logement. Le débirentier doit donc faire attention à deux éléments :

  • la répartition des charges imprévues. Si rien n’est prévu, comme le débirentier est considéré comme propriétaire du bien, il devra payer tous les travaux éventuels.
  • Les possibles révisions du loyer à la hausse tous les ans. Ainsi, une rente peu élevée peut disposer d’un fort indice de hausse annuelle. La révision se fait en fonction d’un indice de référence, qui est généralement l’IRL (pour indice de référence des loyers) de l’INSEE.

A noter : le décès du vendeur doit impérativement être imprévisible, i.e. l’acheteur ne peut avoir été informé qu’une  quelconque maladie au moment de la signature de la vente, au risque de la voir annulée.

 

Et vous ? Avez-vous déjà expérimenté le viager ? L’avez-vous envisagé ? Qu’est-ce qui vous a poussé à le faire ou ne pas le faire ?

 

L’affiche du film « Le viager »

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